계약 끝난 뒤에도 ‘건물 점유’ 세입자, 대법 “종전 계약 따른 월세만 지급하라”

세입자가 상가 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 건물을 계속 사용했다면, 계약 종료 후 건물 사용 기간에 대해서는 기존 계약대로 건물주에게 월세를 내면 된다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 오경미 대법관)는 세입자인 A사가 건물주 김모씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환 청구 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 3일 밝혔다.

김씨는 A사가 입주한 상가 건물을 2020년 4월 사들였다. 그러면서 A사가 이전 건물주와 맺은 임대차 계약을 보증금 4200만원, 월세 420만원(부가세 별도) 조건으로 1년 연장하기로 했다. 연장된 계약기간은 2020년 11월부터 2021년 10월

까지였다.

김씨는 2021년 7월 재건축을 이유로 임대차 계약이 끝나면 계약을 갱신하지 않을 것이라고 A사에 알렸다. 하지만 A사는 한 달 뒤 김씨에게 임대차 계약 갱신을 요구했다. 계약 갱신을 놓고 양측간 갈등이 이어지면서 A사는 계약 만료 후 4개월이 지난 2022년 2월 건물에서 나왔지만 보증금을 돌려받지 못했다. A사는 그해 5월 김씨에게 보증금을 돌려달라는 소송을 냈다.

이 재판의 쟁점은 A사가 임대차 계약 종료 후 건물을 사용한 4개월간의 월세를 얼마로 볼 것 인가였다. A사는 김씨에게 임대차 계약 종료 이후 점유한 4개월동안 납부하지 않았던 한 달 분의 월세를 제외한 3780만원을 돌려달라고 요구했다.

반면 김씨는 A사 임대차 계약 종료 후 건물을 사용한 기간에 대해선 계약과 무관하게 시세를 기준으로 월세를 다시 산출해야 한다고 주장했다.

1·2심은 A사는 김씨에게 361만6000원을 돌려받으라고 판결했다. 김씨 측은 임대차 계약 종료 후 2021년 11월부터 2022년 2월까지 적정 월세는 1306만1000원이라고 주장했는데 1·2심 재판부가 이를 받아들인 것이다. 법원은 보증금 4200만원에 김씨가 A사에 받은 석 달 분 월세인 1386만원(매달 420만원 기준·부가세 포함)을 더한 5586만원에서, 김씨 주장대로 시세를 반영한 4개월간 월세 5224만4000원을 뺀 361만6000원을 지급하라고 했다.

하지만 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 “보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용‧수익한 임차인은 종전 임대차 계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐 시세 변동에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다”며 “원심 판단은 상가임대차법에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판단했다. 상가 건물 임대차 계약에서 기간 만료나 당사자 합의 등으로 임대차 계약이 종료된 경우에도 보증금을 반환받을 때까지는 종전 임대차 관계가 존속되는 것으로 간주하는 기존 대법원 판례에 따른 것이다.